Ответьте на 5 вопросов и получите примерный расчет стоимости дизайна интерьера
Пожалуйста, оставьте свои контактные данные. Наш менеджер свяжется с вами и сообщит примерную стоимость проекта.
Флиппинг в 2026:
на какой системе налогообложения реально зарабатывать
Разбираю на живом примере, почему ИП на УСН в Санкт-Петербурге — это лучший вариант для тех, кто занимается перепродажей квартир.
Три сценария, одна квартира
Возьмем объект на Богатырском проспекте, 10. Площадь 44,5 кв.м. Покупка — 9 650 000 рублей. Продажа планируется за 16 000 000. Общие затраты на ремонт и период владения — 3 866 850 рублей. Плюс расходы на сделку, риелторов, съемку.
Теперь смотрим, что получается в каждом из трех случаев.
Сценарий 1. Физлицо
В данном случае инвестор это просто человек, без статуса ИП. Продает квартиру. Налог — 15% от разницы между продажей и покупкой.
Считаем: 16 000 000 − 9 650 000 = 6 350 000. 15% от этой суммы = 904 500 рублей налога.
Чистая прибыль — 1 298 150 рублей.
Доля чистой прибыли от вложений — 6,59%. IRR за год — 19,76%.
Сценарий 2. ИП на УСН 6% («доходы»)
Здесь самое печальное. Многие думают: «6% — это же мало, почти в 2,5 раза меньше, чем 15% у физлица». И попадают в ловушку.
На УСН «доходы» налог платится со всей выручки. Не с разницы между покупкой и продажей, а со всей суммы, за которую продали квартиру.
16 000 000 × 6% = 960 000 рублей налога.
Чистая прибыль — 1 242 650 рублей.
Это на 55 тысяч меньше, чем у физлица. При том что ставка вроде как ниже. Но расходы на ремонт, покупку квартиры, материалы — все это просто не учитывается при расчете налога.
IRR за год — 18,91%. Самый низкий показатель из всех трех вариантов.
Вроде неплохо. 1,3 млн заработал за 4 месяца.
ий показатель из всех трех вариантов.
Сценарий 3. ИП на УСН «доходы минус расходы» 7%
В Санкт-Петербурге с 2025 года действует пониженная ставка 7% для ИП на УСН с объектом «доходы минус расходы». И это касается в том числе деятельности по операциям с недвижимостью — ОКВЭД 68.10.
Что это значит на практике?
Налог платится не со всей выручки, а с разницы между доходами и расходами. А расходов у нас почти 14 миллионов (покупка + ремонт + все сопутствующие затраты).
Доход: 16 000 000
Расходы: 13 797 350
Налоговая база: 2 202 650
Налог 7%: 154 185 рублей
Чистая прибыль — 2 048 464 рубля.
Доля чистой прибыли — 10,39%. IRR за год — 31,18%.
Возьмем объект на Богатырском проспекте, 10. Площадь 44,5 кв.м. Покупка — 9 650 000 рублей. Продажа планируется за 16 000 000. Общие затраты на ремонт и период владения — 3 866 850 рублей. Плюс расходы на сделку, риелторов, съемку.
Теперь смотрим, что получается в каждом из трех случаев.
Сценарий 1. Физлицо
В данном случае инвестор это просто человек, без статуса ИП. Продает квартиру. Налог — 15% от разницы между продажей и покупкой.
Считаем: 16 000 000 − 9 650 000 = 6 350 000. 15% от этой суммы = 904 500 рублей налога.
Чистая прибыль — 1 298 150 рублей.
Доля чистой прибыли от вложений — 6,59%. IRR за год — 19,76%.
Сценарий 2. ИП на УСН 6% («доходы»)
Здесь самое печальное. Многие думают: «6% — это же мало, почти в 2,5 раза меньше, чем 15% у физлица». И попадают в ловушку.
На УСН «доходы» налог платится со всей выручки. Не с разницы между покупкой и продажей, а со всей суммы, за которую продали квартиру.
16 000 000 × 6% = 960 000 рублей налога.
Чистая прибыль — 1 242 650 рублей.
Это на 55 тысяч меньше, чем у физлица. При том что ставка вроде как ниже. Но расходы на ремонт, покупку квартиры, материалы — все это просто не учитывается при расчете налога.
IRR за год — 18,91%. Самый низкий показатель из всех трех вариантов.
Вроде неплохо. 1,3 млн заработал за 4 месяца.
ий показатель из всех трех вариантов.
Сценарий 3. ИП на УСН «доходы минус расходы» 7%
В Санкт-Петербурге с 2025 года действует пониженная ставка 7% для ИП на УСН с объектом «доходы минус расходы». И это касается в том числе деятельности по операциям с недвижимостью — ОКВЭД 68.10.
Что это значит на практике?
Налог платится не со всей выручки, а с разницы между доходами и расходами. А расходов у нас почти 14 миллионов (покупка + ремонт + все сопутствующие затраты).
Доход: 16 000 000
Расходы: 13 797 350
Налоговая база: 2 202 650
Налог 7%: 154 185 рублей
Чистая прибыль — 2 048 464 рубля.
Доля чистой прибыли — 10,39%. IRR за год — 31,18%.
Нам важно создавать комфорт, как в вашем будущем доме, так и в ___общении
Сравним
Физлицо — 1,3 млн прибыли.
ИП 6% — 1,24 млн прибыли.
ИП 7% (доходы минус расходы) — 2,05 млн прибыли.
Разница между первым и третьим сценарием — 750 тысяч рублей. С одной сделки.
Почему так получается
Все просто. При флиппинге основные затраты — это покупка квартиры и ремонт. Если вы на УСН «доходы», эти расходы просто игнорируются налоговой. Вы платите 6% со всего оборота.
А если вы на «доходах минус расходы» — вы можете учесть абсолютно все: стоимость покупки квартиры, ремонт, материалы, дизайн-проект, услуги риелторов, даже коммунальные платежи за период владения. Расходы признаются в периоде перепродажи квартиры.
И да, при продаже жилой недвижимости НДС не начисляется даже если вы превысите лимит в 20 млн рублей. Так что дополнительных сюрпризов не будет.
А если вы на «доходах минус расходы» — вы можете учесть абсолютно все: стоимость покупки квартиры, ремонт, материалы, дизайн-проект, услуги риелторов, даже коммунальные платежи за период владения. Расходы признаются в периоде перепродажи квартиры.
И да, при продаже жилой недвижимости НДС не начисляется даже если вы превысите лимит в 20 млн рублей. Так что дополнительных сюрпризов не будет.
Нам важно создавать комфорт, как в вашем будущем доме, так и в ___общении
Ответьте на 4 вопроса и получите примерный расчет стоимости дизайна интерьера
Пожалуйста, оставьте свои контактные данные. Наш менеджер свяжется с вами и сообщит примерную стоимость проекта.
Обсудим ваш проект
Оставляйте запрос и мы установим удобный для вас способ связи
Нажимая на кнопку, вы соглашаетесь c условиями Политики конфиденциальности
Вычислить эстетический код бесплатно
Оставьте заявку на очень увлекательный и творческий процесс
Нажимая на кнопку, вы соглашаетесь c условиями Политики конфиденциальности
Кому это подходит
более 10 лет Создаем
дизайн-проекты с полной технической документацией
Очевидно, что покупать квартиры для флиппинга лучше на ИП с УСН «доходы минус расходы» и с регистрацией в Санкт-Петербурге.
Но есть один момент. Если вы уже зарегистрировали ИП на УСН «доходы», перейти на «доходы минус расходы» можно только с 1 января следующего года. Так что если вы сейчас на 6% — планируйте переход заранее.
И еще важный момент: если квартиры были куплены до регистрации ИП, их стоимость нельзя будет включить в расходы при продаже. Поэтому структуру сделки нужно продумывать с самого начала.
Но есть один момент. Если вы уже зарегистрировали ИП на УСН «доходы», перейти на «доходы минус расходы» можно только с 1 января следующего года. Так что если вы сейчас на 6% — планируйте переход заранее.
И еще важный момент: если квартиры были куплены до регистрации ИП, их стоимость нельзя будет включить в расходы при продаже. Поэтому структуру сделки нужно продумывать с самого начала.
Что в итоге
Как мы создаем дизайн, отвечающий всем Вашим запросам
Для флиппинга важнен правильный выбор системы налогообложения, который может увеличить вашу прибыль на 50-60% без какого-либо дополнительного риска.
В 2026 году в Петербурге ставка 7% на «доходы минус расходы» продолжает действовать. Пользуйтесь, пока есть возможность.
И если вы до сих пор оформляете сделки как физлицо или на 6% — вы просто теряете деньги. В прямом смысле.
В 2026 году в Петербурге ставка 7% на «доходы минус расходы» продолжает действовать. Пользуйтесь, пока есть возможность.
И если вы до сих пор оформляете сделки как физлицо или на 6% — вы просто теряете деньги. В прямом смысле.
Тарифный план «Базовый»
Пожалуйста, оставьте свои контактные данные. Наш менеджер свяжется с вами и сообщит примерную стоимость проекта.
Тарифный план «Оптимальный»
Пожалуйста, оставьте свои контактные данные. Наш менеджер свяжется с вами и сообщит примерную стоимость проекта.
Тарифный план «Премиум»
Пожалуйста, оставьте свои контактные данные. Наш менеджер свяжется с вами и сообщит примерную стоимость проекта.
Скачать пример проекта
Скачать пример проекта
Скачать пример проекта
© Все права защищены
Lares Design
Lares Design
г. Санкт-Петербург
Набережная реки Мойки, 24, пом. 16
Набережная реки Мойки, 24, пом. 16
info@laresds.ru
ИНН 781001517001
ОГРНИП 323784700004751
ОГРНИП 323784700004751
